Действительно ли договор эмфитевзиса является скрытой (коррупционной) формой купли-продажи земли объясняет квалифицированный юрист, Виктория Селищева.

Виктория Селищева, практикующий юрист

Как предусмотрено Главой 33 Гражданского кодекса Украины, эмфитевзис представляет собой право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. На праве эмфитевзиса могут приобретаться только земельные участки сельскохозяйственного назначения. Это право устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевт). Срок договора о предоставлении права пользования чужим сельскохозяйственным земельным участком частной собственности законом не ограничивается и устанавливается сторонами договора по договоренности. А по сельскохозяйственным земельным участкам государственной или коммунальной собственности срок действия договора об установлении эмфитевзиса не может превышать 50 лет.

С вышесказанное, мы видим, что гражданин может передать принадлежащую ему на праве собственности земельный участок сельскохозяйственного назначения в пользование эмфитевта на любой срок, хоть на 1000 лет, а то и навсегда (то есть, бессрочно). Однако, если договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд на условиях эмфитевзиса заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право отказаться от договора, предварительно предупредив об этом другую сторону не менее чем за один год. Поэтому эмфитевта, в отличие от владельца земельного участка, невыгодно заключать бессрочный договор об установлении эмфитевзиса.

Также хотелось бы отметить, что право эмфитевзиса является вещным правом. Это означает, что для его возникновения нужно не только заключить соответствующий договор, но и зарегистрировать это право в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Только с момента такой регистрации владелец земельного участка будет считаться передал право эмфитевзиса эмфитевта, а эмфитевт – его приобрел.

Хотелось бы обратить внимание на следующее: многие считают, что договор эмфитевзиса является скрытой формой договора купли-продажи земли. Но это не соответствует действительности. Договор эмфитевзиса не предусматривает переход права собственности на земельный участок и это его главное отличие от договора купли-продажи. Договор эмфитевзиса является промежуточным звеном между арендой и правом собственности. Это договор землепользования, который может быть заключен на достаточно большой срок, например, на 100, 200 или 500 лет, или даже бессрочно. И именно такая особенность договора эмфитевзиса фактически приравнивает его к купле-продаже, поскольку, передав право пользования землей на очень длительное время, владелец определенным образом ограничен в своих правах. Кстати, с продажей сравнивают и договоры аренды, заключенные на максимальные 49 лет.

Так в чем же заключаются отличия договора эмфитевзиса и договора аренды? Давайте рассмотрим основные отличия вышеупомянутых понятий.

Во-первых, аренда земли – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности, а эмфитевзис – это отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Второй основным отличием является основание возникновения, при аренде земли, это договор аренды земельного участка, заключение договора может быть осуществлено на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования (ст.16 Закона Украины «Об аренде земли»). А основания возникновения договора эмфитевзиса – это договор о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (договор о эмфитевзис).

В-третьих, основным отличием – есть форма договора, при договоре аренды это письменное без обовозьязкового нотариального удостоверения Типовая форма аренды утверждена постановлением КМУ от 3 марта 2004, а в договоре эмфитевзиса письменное без обязательного нотариального удостоверения. Типовой формы договора не существует.

Четвертой основным отличием является государственная регистрация, для договора аренды она является обязательным, а для договора эмфитевзиса нет.

В-пятых, это – стороны договора Арендодатель – физическое или юридическое лицо резидент или нерезидент, которому принадлежит право собственности на земельный участок или уполномоченное им лицо. По договору эмфитевзиса физическое или юридическое лицо, являющееся резидентом или нерезидентом, изъявившим желание пользоваться земельным участком для сельскохозяйственных нужд.

Арендатор – гражданин или юридическое лицо Украины, иностранец или лицо без гражданства, иностранное юридическое лицо, международное объединение или организация, а также иностранное государство (ч. Ст. 93 ГК Украины).

Стороны договора эмфитевзиса – землепользователь – физическое или юридическое лицо, являющееся резидентом или нерезидентом, изъявившим желание пользоваться земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Владелец земельного участка – физическое или юридическое лицо, которому принадлежит право собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В-шестых, оплата по договору – по договору аренды возмездный, а по договору эмфитевзиса возмездный или безвозмездный.

Еще один существенный признак – это существенные условия договора. По договору аренды эмфитевзиса в ст. 15 Закона Украины «Об аренде земли». Объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка).

Срок действия договора;

Арендная плата. Указанный ее размер.

Относительно договора эмфитевзиса, то там существенные условия договора не определены. В соответствии с положениями гл. 33 ГК Украины и ст. 102-1 ЗК Украины ними можно считать: объект эмфитевзиса (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка); целевое назначение земельного участка; плата за пользование земельным участком.

Конечно, без «буквы закона» никуда, но, как эмфитевзис чувствует себя на практике. Ведь сегодня по таким договорам находится 40 тыс. га сельскохозяйственных земель. Так что это – удобный инструмент или коррупционная модель пользования землей?

Хочется сказать, что эмфитевзис считать «коррупционной моделью» землепользования могут разве что люди, которые плохо разбираются в земельном праве и экономике землепользования.

Когда речь идет об использовании частной земли, владелец и потенциальный землепользователь вправе самим выбрать наиболее приемлемый и выгодный для обеих сторон вид взаимоотношений: аренду, эмфитевзис, совместной деятельности и тому подобное.

Тех, кто опасается, что эмфитевзис является формой «обхода моратория», следует успокоить – каким бы ни был срок эмфитевтного землепользования, владелец участка и его наследники не лишаются права собственности на участок. Долгосрочный эмфитевзис в этом смысле мало чем отличается от долгосрочной аренды, но владелец участка, который передал ее на 49 лет в аренду, еще только рассчитывает на получение арендной платы в будущем, тогда как передача участка в эмфитевзис позволяет сразу получить желаемую сумму вознаграждения без риска потерять доход в будущем из-за инфляции или другие риски.

В нынешней ситуации, когда отсутствует закон об обороте земель, а теневой рынок с/х земель развивается бешеными темпами, эмфитевзис является лучшим вариантом для владельца земельного участка.

Он продает право пользования своим участком, получает средства сразу, а участок остается его собственностью или собственностью детей. Также владелец пая выигрывает и в экономическом плане. Примером, владелец заключает договор эмфитевзиса на 30 лет. Поскольку средняя арендная плата за 1 га сегодня составляет 3,5-4 тыс. грн, то по этому договору можно продать право пользования по 3 тыс. грн. Это 90000 гривен или $ 3 тыс. Продав же спекулянтам, более $ 1,5 не получит, и с землей попрощается. А в случае эмфитевзиса по окончании договора земля возвращается к владельцу».

Чтобы избежать всех неприятностей надо составить договор юридически грамотно, вести все нюансы, и главное – зарегистрировать этот договор у нотариуса.

Особенностью договора эмфитевзиса является ограниченное законодательство относительно его содержания, порядка заключения, исполнения и расторжения. В отличие от договоров аренды земли, регулированию которых посвящен отдельный закон, регулированию договоров эмфитевзиса посвящено лишь 6 статей Гражданского кодекса Украины.

С одной стороны, это дает широкие возможности сторонам договора. То есть, большую свободу при создании договора и определении его условий, в частности относительно его расторжения. Однако ему нужно четко прописывать все условия. Ведь правила есть, хоть их и немного и они довольно общие.