Чи насправді договір емфітевзису є прихованою (корупційною) формою купівлі-продажу землі пояснює кваліфікований юрист, Вікторія Селіщева.

 Вікторія Селіщева, практикуючий юрист

Як передбачено Главою 33 Цивільного кодексу України, емфітевзис представляє собою право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. На праві емфітевзису можуть набуватися лише земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це право встановлюється договором між власником земельної ділянки й особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевт). Строк договору про надання права користування чужою сільськогосподарською земельною ділянкою приватної власності законом не обмежується і встановлюється сторонами договору за домовленістю. А щодо сільськогосподарських земельних ділянок державної або комунальної власності строк дії договору про встановлення емфітевзису не може перевищувати 50 років.

Із вищенаведено, ми бачимо, що громадянин може передати належну йому на праві власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення в користування емфітевту на будь-який строк, хоч на 1000 років, а то й назавжди (тобто, безстроково). Однак, якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб на умовах емфітевзису укладено на невизначений строк, то кожна зі сторін має право відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік. Тому емфітевтові, на відміну від власника земельної ділянки, невигідно укладати безстроковий договір про встановлення емфітевзису.

Також хотілось би зазначити, що право емфітевзису є речовим правом. Це означає, що для його виникнення потрібно не лише укласти відповідний договір, а й зареєструвати це право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Лише з моменту такої реєстрації власник земельної ділянки вважатиметься таким, що передав право емфітевзису емфітевтові, а емфітевт – його набув.

Хотілося б звернути увагу на наступне: багато хто вважає, що договір емфітевзису є прихованою формою договору купівлі–продажу землі. Але ж це не відповідає дійсності.  Договір емфітевзису не передбачає переходу права власності на земельну ділянку і це його головна відмінність від договору купівлі-продажу. Договір емфітевзису є проміжною ланкою між орендою та правом власності. Це договір землекористування, який може бути укладений на досить великий строк, наприклад на 100, 200 чи 500 років, або навіть безстроково. І саме така особливість договору емфітевзису фактично прирівнює його до купівлі-продажу, оскільки, передавши право користування землею на дуже тривалий час, власник певним чином обмежений у своїх правах. До речі, з продажем порівнюють і договори оренди, укладені на максимальні 49 років.

Так в чому ж полягають відмінності договору емфітевзису та договору оренди? Давайте розглянемо основні відмінності вищезазначених понять.

По–перше: оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а емфітевзис – це відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Другою основною відмінністю є підстава виникнення, при оренді землі, це договір оренди земельної ділянки, укладання договору може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування (ст.16 Закону України «Про оренду землі»). А підстави виникнення договору емфітевзису – це договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільскогосподарських потреб (договір про емфітевзис).

По-третє, основною відмінністю – є форма договору, при договорі оренди це письмова без обовоз’язкового нотаріального  посвідчення  Типова форма оренди затверджена постановою КМУ від 3 березня 2004 р., а в договорі емфітевзису письмова без обов’язкового нотаріального посвідчення. Типової форми договору не існує.

Четвертою основною відмінністю є державна реєстрація, для договору оренди вона є обов’язковою, а для договору емфітевзису ні.

По п’яте, це – сторони договору  Орендодавець – фізична чи юридична особа резидент чи нерезидент, якій належить  право власності на земельну ділянку або уповноважена ним особа. По договору емфітевзису фізична чи юридична особа, що є резидентом або нерезидентом, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою  для сільськогосподарських потреб.

Орендар – громадянин чи юридичюбна особа України, іноземець чи особа без громаюдянства, іноземна юридична особа, міжнародне об’єднання чи організація, а також іноземна держава (ч. ст. 93 ГК України).

Сторони договору емфітевзису – землекористувач  – фізична чи юридична особа, що є резидентом або нерезидентом, яка виявила бажання користуватися земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Власник земельної ділянки – фізична чи юридична особа, якій належить  право власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

По-шосте,  оплата по договору – по договору оренди  оплатний, а по договору емфітевзису оплатний чи безоплатний.

Ще одна суттєва ознака це істотні умови договору. По договору оренди емфітемзису у ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Об’єкт оренди (кадастровий номер,  місце розташування  та розмір земельної ділянки).

Строк дії договору;

Орендна плата. Зазначений її розмір.

Стосовно договору емфітевзису, то там істотні умови договору не визначені.  Відповідно до положень гл. 33 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України ними можна вважати: об’єкт емфітевзису (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);  цільове призначення земельної ділянки; плата за користування земельної ділянкою.

Звісно, без «букви закону» нікуди, але, як емфітевзис почувається на практиці. Адже сьогодні під такими договорами перебуває 40 тис. га сільськогосподарських земель. Так що це ‒ зручний інструмент чи корупційна модель користування землею?

Хочеться сказати, що емфітевзис вважати «корупційною моделлю» землекористування можуть хіба що люди, які погано розбираються у земельному праві та економіці землекористування.

Коли йдеться про використання приватної землі, власник і потенційний землекористувач мають право самим обрати найбільш прийнятний та вигідний для обох сторін вид взаємовідносин: оренду, емфітевзис, спільну діяльність тощо.

Тих, хто побоюється, що емфітевзис є формою «обходу мораторію», слід заспокоїти ‒ хоч яким би був строк емфітевтного землекористування, власник ділянки та його спадкоємці не позбавляються права власності на ділянку. Довгостроковий емфітевзис у цьому сенсі мало чим відрізняється від довгострокової оренди, але власник ділянки, який передав її на 49 років у оренду, ще тільки розраховує на отримання орендної плати у майбутньому, тоді як передача ділянки у емфітевзис дозволяє одразу отримати бажану суму винагороди без ризику втратити дохід у майбутньому через інфляцію чи інші ризики.

В теперішній ситуації, коли відсутній закон про обіг земель, а тіньовий ринок с/г земель розвивається шаленими темпами, емфітевзис є найкращим варіантом для власника земельної ділянки.

Він продає право користування своєю ділянкою, отримує кошти відразу, а ділянка залишається його власністю чи власністю дітей. Також власник паю виграє і в економічному плані. Прикладом, власник заключає договір емфітевзису на 30 років. Оскільки середня орендна плата за 1 га сьогодні становить 3,5—4 тис. грн, то за цим договором можна продати право користування по 3 тис. грн. Це 90 тисяч гривень, або $3 тис. Продавши ж спекулянтам, більш як $1,5 не отримає, та й із землею попрощається. А у випадку емфітевзису після закінчення договору земля повертається до власника».

Щоб уникнути всіх неприємностей треба скласти договір юридично грамотно, обумовити всі нюанси, І головне ‒ зареєструвати цей договір у нотаріуса.

Особливістю договору емфітевзису є обмежене законодавство щодо його змісту, порядку укладення, виконання та розірвання. На відміну від договорів оренди землі, регулюванню яких присвячено окремий закон, регулюванню договорів емфітевзису присвячено лише 6 статей Цивільного кодексу України.

З одного боку, це дає ширші можливості сторонам договору. Тобто, більшу свободу при створенні договору та визначенні його умов, зокрема щодо його розірвання. Проте він потрібно чітко прописувати всі умови. Адже правила є, хоч їх і небагато й вони досить загальні.